“欲哭無淚”,揭秘真實的拿地獎

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        2021-01-13 12:11 1619 0 0
        赤裸裸的真實

        作者:投拓江湖

        來源:投拓江湖(ID:TT707276146)

        2020上半年,在公司的大力支持下,在公開市場上,拿了三塊優質地塊,為公司新增土儲近20萬方。

        按照當時拿地時測算的利潤指標,根據公司的投資激勵制度,招拍掛項目,可以拿到拿地金額萬分之一的獎金,如果開盤速度快,去化效果好,可以拿到萬分之二的拿地獎金。如果是收并購二手項目,那么獎金就更高了,可以拿到投資金額的千分之二的拿地獎。

        20年上半年拿的三個項目,都是招拍掛方式拿地,粗略算了下,可以拿到總計50萬的總獎金包。分到個人手里,項目的主要跟進人也能拿到10萬左右的拿地獎,想想還是有點興奮。目前所在的這家房企的拿地獎,在行業內還是算比較高的,人力招人的時候,也是在極力宣傳這點,吸引了不少人。

        現在這三個項目,都已經開盤了,也到了公司兌現拿地獎的時候,按照制度,開盤后將直接發拿地獎的50%。但是這兩天,集團投資中心的同事,悄悄告訴大家,對拿地獎最好有個心理準備,不要有太高的預期。

        心心念念的拿地獎,等了快一年,終于有了消息。但不是好消息。因為上半年拿的地,測算時利潤率為最低都是8%,高的那個項目11%,都還算是不錯的項目。因為今年下半年市場整體降溫,多個競品項目都在暗地里降價,最終項目實際售價與上會的價格,低了500-1000元/平米不等,利潤率低了2-4個點,拿地獎金直接砍半。因為這個事兒,營銷部和投資部鬧得還頗為不愉快,就這個降低后的售價,都還很難完成銷售任務,去化困難。

        項目實際的開發進度,也比之前拿地上報的,滯后了約一個月。主要是在辦理方案審查和預售階段,耽誤了時間,施工進度也因為今年的環保問題停工了數日,導致工期延后。因為項目開發運營節點滯后,拿地獎又被按制度,再次進行了扣減,最終三塊地,只剩一塊地有拿地獎,而且只有一部分。

        拿地獎與運營節點捆綁,這個做法很多投資人表示很大的不滿,投資口只負責拿地,后期的運營按照職責來劃分,應該是沒有太大關聯的。有的項目本來拿得不錯的,但是項目的操盤團隊實在是差勁,結果做得很差,這種結果是投資部不能選擇,也不能把控的。但是把投資拿地獎,捆綁在運營節點上,讓投資部承擔不利影響,這個做法確實有失公平。因為開發進度的問題,不少投資同行的拿地獎,由大化小,由小化無,最終成了空頭制度。

        拿地獎兌現難,還不打緊,最煩人的是跟投制度。就拿這三個項目來講,因為公司的強制跟投制度上的要求,我累計跟投了10萬元,說的是現金流回正就歸還本金。現在離現金流回正也快了,但是跟投的錢什么時候返還,至今還沒有個消息。有同事在悄悄傳,說的是跟投的錢公司暫時不打算返還,要用在新項目的跟頭上,滾動跟投。這就讓人很難接受了。

        很多地產人想著能有跟投多賺公司一筆,誰成想,卻被割了韭菜。就我們這幾個項目的經歷而言,有一些很明顯的痛點:

        1、說不清,道不明的兌現時間。

        我們家公司在跟投制度上,實行保密制度,對于什么時候退還本金,兌現收益都是口頭傳達,約定在現金流回正,模擬清算等節點兌現。但是具體到了該節點,往往也難兌現,因為沒有明確的制度,跟投的利益很難有效保證。

        投資人員一旦離職,跟投的錢怎么說?是返還本金,還是能享受收益?這個問題更說不清楚了。很多離職的人,希望在離職后,能要回本金就行了,對于跟投收益,實在是不敢多想。很多地產人離職三個月,跟投的資金都還沒完全要回來,中毒太深。

        如果遇到上家公司被收購,情況就更復雜了。如果被收購的房企,在交易對價款中沒有包含員工跟投的資金,或者采取拒不承認的態度,這個就更難了。

        2、砸鍋賣鐵,趕不上跟投要求。

        上一個項目的本金都還沒回來呢,新項目又讓繼續跟投了。這個問題在要求強制跟投的激進房企中,非常普遍,我們公司也在開始這個新玩法。一旦你被定為強制跟投對象(很不幸,投資部是重災區),每個項目你都必須根據固定的比例跟投,有多少項目,就跟投多少。特別是一些快速擴張的房企,在跟投了多個項目之后,你每個月發的工資,已經遠遠跟不上跟投交款的節奏了。

        沒點家底玩跟投,你是干不了房地產投資的。

        3、項目利潤降低,甚至虧損怎么辦?

        房地產行業已經進入深度調整時期,現在的項目利潤下滑,已經是一個明顯的趨勢。跟投也是如此,大多項目已經無法做到太高的利潤,更別提超利潤激勵了。

        如果項目虧損了怎么辦?這個問題以前很少會有,但是現在卻是一個現實,虧了是按比例分攤,還是保證員工投入本金的安全不受影響。

        既然已經分不到太多的利潤,那么跟投就失去了原有的價值,老板和職業經理人的利益分歧越來越大。跟投由原來的自愿,半自愿的行為,變成了現在純粹強制的行為,跟投員工的積極性并不高。

        以上內容,為某粉絲投稿。

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        原標題: “欲哭無淚”,揭秘真實的拿地獎

        投拓江湖

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