二輪集中土拍收尾,三輪地價或將明顯降低

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        2021-11-05 17:44 1062 0 0
        受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫,流拍率激增。

        作者:克而瑞研究中心

        來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

        22城第二輪集中土拍接近尾聲,截止10月底,除寧波和鄭州兩城以外,其余20個重點城市均已完成前兩輪集中供地。

        受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫,流拍率激增。從全年土地供應規模來看,截止10月27日,22個重點城市2021年宅地總成交建面達到了2020年全年的75%,上海、蘇州和合肥成交規模已超去年全年。

        從全年供地計劃來看,前10月重點22城僅完成全年供地計劃52%,意味著第三輪集中供應量或將明顯增加,而競拍門檻也會有所放松,全年土地成交規模有望保持較高水平。

        01

        前兩輪成交規模已達去年七成

        重點22城集中供地均加大了土地供應量。CRIC統計數據顯示,截止10月27日,22個重點城市2021年宅地總成交建面2.2億平方米,達到了2020年全年的75%。

        近期,土地市場降溫、流拍率激增,2021年22個重點城市全年土拍熱度將較2020年出現大幅下滑,但由于第三輪供地尚未開始,全年土地成交規模有望保持在較高水平。

        分城市來看,蘇州、合肥、上海、北京、長沙、杭州等城市,2021年前10月的宅地成交量就已經與2020年全年成交量持平,部分城市已超去年全年水平。此外,長春、天津、廈門、廣州、成都等城市前10個月宅地供應總量也相對充裕,占2020年全年宅地總成交量的80%以上。

        部分城市供應則明顯縮量,寧波、福州、沈陽、青島、重慶、武漢、鄭州等城市前10個月宅地供應同比去年全年均在70%以下;尤其是去年市場熱度高漲的寧波,前10個月宅地成交建面僅有428萬平方米,僅有2020年全年宅地成交量的四成,是22個重點城市中前10個月中成交規模較2020年降幅最顯著的城市。

        圖:22個重點城市2021年前10月宅地成交建面

        與2020年全年總成交建面比值

        數據來源:CRIC整理

        02

        二輪土拍流拍激增,成交量較首輪下降

        前10月,重點22城整體土地供應節奏有所放緩,對比各城市2021年住宅用地計劃,1-10月宅地成交面積占全年計劃供應量比例平均僅為52%。

        從土地供應角度來看,部分城市前10個月土地掛牌量較高,但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,流拍率大幅提升,導致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市,第二輪集中土拍流拍率均超50%,其中長沙和北京流拍率更是超過60%,致使供地完成量大幅壓縮。

        圖:重點城市兩輪集中土拍流拍率對比

        數據來源:CRIC整理

        03

        廣、深供地計劃完成度最佳

        從供地計劃完成度來看,22城中有16城前十月宅地成交量占全年計劃供應的60%以下,其中北京、廈門和濟南的比例更是在40%以下。

        仍有5個城市供應節奏相對較快,比如廣州、深圳、蘇州、無錫和天津,前10月宅地成交占全年計劃的比例超過60%,其中廣州完成度最高,達到83%。雖然廣州第二輪集中土拍流拍率在52%,但是由于首輪供應占比高達56%,因此廣州成為22城中供應節奏最為激進的城市。

        圖:22城前10個月供地規模

        占全年宅地供應計劃的比例(公頃)

        注:截止2021年10月27日,上海2021年土地供應計劃仍未公布。

        數據來源:CRIC

        值得注意的是,第二輪集中供地成交規模普遍比首輪要少。

        比如廣州、長沙、杭州、蘇州、濟南等多個城市第二輪實際成交宅地均不足首輪的半數。再如長沙,首輪成交宅地296公頃,第二輪僅成交了68公頃,第二輪僅有首輪的23%,成交量劇減。

        而首輪供地比較少的廈門、深圳兩城第二輪供應則明顯放量,并且兩城在第二輪土拍中表現較佳,兩城第二輪實際成交規模較首輪明顯增加。

        圖:22個重點城市各階段宅地成交面積與供地計劃之比

        數據來源:CRIC

        04

        第三輪集中供應量或將明顯增加

        “兩集中”新政之后,大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度,但從重點城市1-10月宅地實際成交規模來看,除廣州、深圳已完成全年宅地供應計劃超八成外,大部分城市供地完成情況相對偏緩,尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門、濟南等城市,1-10月累計宅地成交面積還不及全年宅地供地計劃的40%。

        截止10月27日,已有無錫、南京、蘇州和深圳4個城市第三批集中供地掛牌,如果第三批集中供地均成功出讓,除第二批集中供地中流拍率較高的南京供地完成率僅有88%,其余三城均小幅超額完成全年宅地供應計劃。

        表:第三批已集中掛牌城市

        土地供應完成情況(公頃)

        數據來源:CRIC

        接下來重點城市將迎來第三批土地密集入市,為完成全年供地計劃,供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市要進一步加大宅地供應量,尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市,第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

        考慮到當前房企面臨較大的資金困難,為避免大比例的土地流拍,競拍門檻將有一定程度的放松,加之房企資金緊張競拍積極性減弱,或將帶動地價明顯降低。競拍門檻放松這一點已經在蘇州、南京在第三輪集中土拍出讓公告有所體現。以南京為例,第三輪集中供地中降低對聯合開發的限制、企業拿地資質由一級或二級降至三級。此外,蘇州第三輪集中土拍保證金比例全部下調至30%,房企資金要求明顯放寬。

        實際上,南京和蘇州都是熱點城市,且第二輪集中土拍流拍率分別為23%和14%,對比來看,流拍率較高城市競拍規則放松的可能性更大。

        重點城市第二輪集中土拍已告一段落,無論是供地的成交規模,還是溢價率、流拍率等指標均不及首輪,部分城市更是遭遇未競拍先流拍的尷尬境地。在嚴格的土地出讓條件,企業金融監管加強的情況下,房企拿地積極性受挫,土拍熱度下降在預期之內。

        預計接下來的第三輪集中供地,重點城市土地出讓條件和競拍規則將迎來修復和調整,尤其第二輪集中土拍流拍率較高的城市,大概率會迎來競拍門檻和細則的放松。但由于房企資金鏈緊張,參與競拍的房企數量將進一步減少,部分城市最終成交價可能會明顯降低。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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        原標題: 二輪集中土拍收尾,三輪地價或將明顯降低

        丁祖昱評樓市

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