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        抵押權人不能拒絕受讓人代償而阻礙抵押標的物的轉讓!

        齊精智 齊精智
        2020-05-12 10:31 192 0 0
        滌除權是一項法定權利,即便出賣人(抵押人)或抵押權人反對,也不能阻礙滌除權的行使。

        出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的,買受人可以行使滌除權,代替出賣人償還借款以消除房屋上負擔的抵押權,實際履行還款承諾之后即可要求辦理房屋過戶手續。齊精智律師提示滌除權是一項法定權利,即便出賣人(抵押人)或抵押權人反對,也不能阻礙滌除權的行使。

        本文不惴淺陋,分析如下:

        一、抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力,買受人可以請求繼續履行合同或解除合同。

        裁判要旨:房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務,致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記,買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的,抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記,出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。

        案件來源:王某與鄭某、中國銀行某支行房屋買賣合同糾紛案,見最高人民法院民事審判第一庭:《房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行》,載最高人民法院民事審判第一庭編:《民事審判指導與參考》2011年第1輯(總第45輯),人民法院出版社2011年版,第130—134頁。

        二、買受人可代還債務滌除抵押,要求出讓人繼續履約。

        裁判要旨:房屋買受人可以單方代出讓人償還債務消除房地產上的抵押權,要求出讓人繼續履行買賣合同辦理過戶交房手續。

        案件來源:上海市第一中級人民法院(2014)滬一中民二(民)終字第2616號“上海百藝珠寶有限公司、上海百藝公寓酒店有限公司、上海天圖企業發展有限公司、周天安、楊美娣、周敏敏與上海浦東新區城市建設動拆遷有限公司房屋買賣合同糾紛案”(審判長孔美君審判員鄭衛青代理審判員楊斯空),載《中國裁判文書網》(20150121)。

        三、即使未經抵押權人同意轉讓抵押房屋,買受人也有權要求消滅抵押權并辦理過戶(先代償)。

        裁判要旨:抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押房屋,買受人可以代為清償債務,進而消滅抵押權,此時則無需征得抵押權人的同意,買受人可要求將房屋過戶至自己名下。

        案件來源:孟金芳訴吳明濤房屋買賣合同糾紛一案[北京市順義區人民法院(2015)順民初字第3533號]。

        四、抵押權人不能拒絕受讓人代償而阻礙抵押標的物的轉讓。

        裁判要旨:依照《中華人民共和國物權法》第一百九十一條的規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。在受讓人自愿代償債務的情況下,抵押權人應于受償后涂銷涉案土地上的抵押登記,二審法院以抵押權人不同意受讓人代為清償債務為由駁回受讓人要求繼續履行轉讓協議的訴請不當。

        案例來源:《湛江市粵西技工學校與湛江市恒星化工有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛案》【(2014)粵高法民一提字第26號】

        綜上,受讓人的滌除權是一項法定權利,即便出賣人(抵押人)或抵押權人反對,也不能阻礙滌除權的行使。

        齊精智律師,金融、合同、公司糾紛專業律師,北大法學院北大法寶學堂特約講師,微信號qijingzhi009。轉載請在顯著位置注明出處及作者,否則訴訟維權。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

        本文由“齊精智”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

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