房地產消息,正接踵而至

        地產大爆炸 地產大爆炸
        2021-11-12 13:55 1059 0 0
        房地產行業的至暗時刻,或許正在過去。而嗅覺靈敏的資本市場首先感受到了暖流:

        作者:炸天團

        來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

        房地產行業的至暗時刻,或許正在過去。

        而嗅覺靈敏的資本市場首先感受到了暖流:
         
        • 尚在生存線上掙扎的泰禾集團,股票漲停了!
        • 此前陷入債務危機的陽光城,股票漲停了!
        • 同樣被曝或有現金流問題的世茂集團,股票大漲了16.9%!
        • 傳出要被迫賣掉奧園健康緩解債務危機的中國奧園,股票上漲了15.7%!
         
        除此以外,與地產相關的股票均出現了明顯了上漲。

        與此同時,房企債券也開始止跌回漲。

        媒體報道全球頂級投行高盛的投資組合管理團隊正在抄底買入中國房企債券。在高盛看來,個別房企風險事件引發的傳染風險被高估了,地產債券市場初步迎來久違的暖意。

        事實上,不只高盛參與了抄底中國房企債券。

        在抄底恒大債券的行動中,美國不良資產投資公司馬拉松資本、全球最大的資產管理公司貝萊德以及匯豐資管、瑞銀資管等境外資本均已參與其中。

        此外,貝萊德日前還因增持融創中國觸及舉牌線而受到關注。

        從股債雙殺,到股債齊漲;從評級看衰,到境外抄底,中國房地產正迎來一次關鍵的轉折。

        01

         昨日,央行發布最新一期的個人住房貸款統計數據:截至2021年10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。

        換句話說,央行的喊話已經在起作用了。

        9月底,央行曾專門召集全國主要銀行座談,提出金融機構要配合相關部門和地方共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。

        由此,“兩維護”被看作是央行態度轉變的關鍵信號,而從10月份數據看,銀行已經充分接收到了央行的關鍵信號,并加大了購房按揭貸款的發放力度。

        事實上,不止是央行,其他有關部委和機構也參與到了穩定房地產市場的工作之中。

        比如10月26日,發改委召集了包括萬科、世茂、建業等8家房企在京召開了中資房企外債專題座談會。

        更早之前,中房協召集了保利、中海、萬科等 10 家房企負責人在京座談,住建部官員也參與其中。

        再比如11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。

        流傳更廣的是作為中央智庫的國務院發展研究中心,11月8日在深圳召開的一場房地產形勢座談會。

        很顯然,這些座談會不是吃吃喝喝,而是聽取房企訴求,為下一步出臺政策做功課。

        事實上,最近上市房企的股價大漲就與這些功課內容密切相關。

        并購貸、兩集中臨時貸、存量貸展期、按揭貸、ABS重啟、中票等等,消息真真假假,沸沸揚揚,皆成了圈子里的談資。

        為防文章不和諧,炸天團就不展開細說了。但一定要記住,房地產行業當下的問題主要出在了流動性上,而流動性本質上是政策導向引發的,政策導向有著決定性的作用。

        02

        而在中央還尚未有任何政策正式出臺的時候,地方政府已經憋不住了。

        昨日,據新京報消息,沈陽市房產局召集各大開發商線下開會,明確從11月11日開始,放松限購、限售等一系列房地產限制性政策。

        而具體的政策內容很是大尺度:

        • 比如解除限購,外地戶口的購房者只要承諾已具備購房資格,即可購買。
        • 比如解除限售,出售者按房產局制式承諾書加以解釋、簽字,說明出現了特殊情況(如得了若干類疾病中一種,需要用錢等),即可交易。
        • 比如按揭貸款改成認貸不認房了,購房者只要沒有按揭貸款,或購房前已結清原來的貸款,即可按首套貸款政策執行,貸款70%。
        • 比如放寬契稅政策,購房者自己申報自己的套數,覺著自己可按首套申報,就可以申報。
        • 比如加快按揭放款,市房管局主動與央行及銀監會溝通,加快銀行的放款額度及效率。
        • 比如放寬備案價格,開發商可以根據銷售情況,到房產局申請適當下調備案價。 

        看完這個大尺度的內容,炸天團也是驚到了,為了解除限購限貸,竟然主動“閉上眼睛”讓購房者自己動手來。

        就內容而言,沈陽新政已經徹底超越了此前已存活1個月時間的哈爾濱新政。如此看來,為了穩定房地產市場,當地政府真的是拼盡了自己的最大政策權限。

        不過,炸天團注意到,目前為止沈陽市并未印發任何與此有關的紅頭文件,而當地有關部門也否認新京報的傳聞報道。

        或許,當地政府也意識到了新政可能帶來的影響力,或許當下只是進行政策的試探放風,因此極力的謹慎為之。

        03

        近期,在鶴唳風聲中,各地陸續啟動了第三輪集中供地。

        炸天團注意到,相比此前,最為鮮明的特征就是集體降低了土拍門檻。

        比如下調保證金,蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例下調至30%,土地款首付比例由60%下調至50%;

        比如允許組建聯合體,南京取消“不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓”的要求;

        比如降低起拍價,杭州將二輪土拍流拍的土地重新制定起拍價,相較之前下降明顯;

        比如提高限價,廣州黃埔和南沙出讓的地塊取消了“限房價”的要求,而南京則提高了最高限價;

        再比如取消配建,降低房企資質,甚至于還有臨時“鼓肚子”的傳聞等等。

        換句話說,以前為防止土地市場過熱而制定的條條框框取消了。

        很顯然,地方政府已經感受到了二輪土拍大量流拍造成的財政壓力,轉而主動向房企示好,意在恢復他們的拿地信心。

        對于一些尚有能力拿地的房企而言,當然也是個絕佳的機遇。

         04

        在中央和地方都在努力穩定房地產市場的時候,房企老板們的自救行動也在如火如荼的展開,穩定市場信心的消息頻頻傳出。

        最早,富力兩位老板李思廉和張力變賣了富力物業、當代置業董事長張雷和總裁張鵬變賣第一服務,目的就是為了償還即將到期的美元債。

        緊接著,陷入空前危機的陽光城大股東林騰蛟則動用了個人擔保,相當于賭上全部身家來維護公司穩定,而同樣陷入絕境的佳兆業大股東郭英成也如法炮制了這一幕。

        或許是未雨綢繆,或者是絕佳抄底,旭輝控股大股東也行動了:

        11月9日,旭輝控股發布公告稱,將以供股的方式發行最多約4.18億新股,募集約16.73億港元。

        與其他募資不同的是,這次募資將主要由大股東買單:林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股,并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購,合計將最多投入16.73億港元。

        換句話說,林中此舉意在向資本市場傳遞信心:“我先干為敬,你們要是不干,我也替你們干了”。

        當然,還有更多的房企老板們在默默地增持自家股票,比如禹洲的林龍安、世茂的許榮茂、正榮的歐宗榮等等。

        在自救這條道路上,足見房企老板們是真的拼了。

        另據時代財經的不完全統計,今年截至11月9日,包括正榮地產、新城控股、金輝控股、建業地產、陽光城、融信中國、祥生控股、旭輝集團、中國金茂、中國奧園在內的超20家房企進行了美元債的回購,回購次數超過100次。

        最拼的當屬中梁控股,短時間里進行了25次境外債券贖回動作,真的是生怕投資者不知道。

         05

        “沒有房地產業救不了當前;只有房地產業保不住長遠。

        不打擊房地產業,低收入階層很憤慨;真打擊房地產業,財富階層很憤慨。

        不打擊房地產業,高層政府很難受;真打擊房地產業,基層政府很難受。

        不打擊房地產業,實體經濟半死不活;真打擊房地產業,實體經濟更沒法活”。

        董藩說過的這段話很精辟,巧妙地點出了房地產行業與中國經濟、政治之間的關系。而讀懂了這段關系,其實就明白了最新這一切消息傳播背后的動機。

        最后,炸天團多說一句:距離2021年的結束,只剩下50天了;距離2022年的春天,也只剩下50天了。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

        本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

        原標題: 房地產消息,正接踵而至

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